Ghid de dare in plata

Ghid de dare in plata

La ce se refera Legea 77/2016? 

Darea în plată sau stingerea tuturor creanțelor înregistrate în temeiul contractului de credit,  prin transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat către creditor, este un drept al consumatorului acordată prin Legea nr. 77 din 28.04.2016.

Legea a intrat in vigoare in anul 2016 si a suferit o serie de modificari prin interpretarile date de Curtea Constitutionala a Romaniei. 

=Cui se adreseaza?=

Beneficiază de prevederile Legii persoanele fizice care au calitatea de CONSUMATOR (”orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale”) și care, potrivit Contractului de credit încheiat, dețin calitatea de Debitor/Împrumutat , Co-debitor/Co-împrumutat, Garant ipotecar, Garant Fideijusor.

Valoarea inițială a Contractul de credit nu depaseste 250.000 de EURO, calculați la cursul BNR din data acordării (pentru a afla plafonul la care vă incadrați accesați www.cursbnr.ro și transformați suma creditului pus la dispoziție de către bancă în valută EURO la cursul din data semnării contractului de credit)

Scopul creditului a fost acela de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja sau reabilita un imobil cu destinația de locuință sau indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.

NU SE INCADREAZA: Contractele de credit garantate cu teren/terenuri pe care nu se afla construcții avand destinatia de locuinta ( dacă la data notificării pe teren există o construcție cu destinație de locuință atunci se va putea accesa legea și pentru acest tip de bunuri), Contractele de credit garantate cu spații comerciale sau industriale, contractele de credit garantate cu bunuri mobile (echipamente, utilaje, autoturisme), Contractele de credit de nevoi personale fără garanție ipotecara

O situație specială o are ipoteza nr. 1 a articolului și anume aceea în care creditul este garantat cu un bun imobil ce nu are destinația de locuință dar scopul creditului a fost acela de a achizitiona, construi, extinde, moderniza, amenaja sau reabilita un imobil cu destinatia de locuinta. În această situație consumatorul va trebui să facă dovada ”scopului”

Consumatorul să nu fi fost condamnat definitiv pentru o infractiune în legătură cu creditul (fraudă bancară). 

Ce trebuie sa fac inainte de a incepe?

Inainte de a incepe procedura darii in plata trebuie obtinute o serie de documente care atesta atat situatia contractului dvs cat si situatia dvs personala si patrimoniala.

Documentele de mai jos sunt necesare din primul moment (lista este exemplificativa):

- Documentatia contractuala: Contract de credit, Acte aditionale (daca exista), Contract de ipoteca, Contract de fideijusiune (daca exista)

- Documentatia imobilului dat in plata: Contract de vanzare-cumparare/Titlul de proprietate al imobilului, Documentatia cadastrala, Extras de Carte Funciara, Certificat emis de Registrul Comerțului cu privire la existenta/inexistenta unor sedii de firma inegistrate la adresa, Adeverinta de la Asociatia de Proprietari care atesta destinatia de locuinta a imobilului, Certificat de atestare fiscala, Polita de asigurare a imobilului

- Situatia personala/patrimoniala: Adeverinte de venit emise de ANAF pentru toata perioada contractuala, orice alte acte emise de autoritati /angajator din care sa rezulte venitul net/anual, certificate de casatorie, nastere copii, deces, mostenitor, copie carti de identitate, etc

- Situatia contractului: Grafic de rambursare initial, Grafic de rambursare actualizat, Grafice de rambursare emise pe perioada derularii contractului, istoric evolutie dobanda contractuala in situatia in care aceasta a suferit majorari, notificari, corespondente cu banca (e-mail/cereri de negociere/notificari intarzieri la plata/cesiuni, etc)

Aceste documente trebuie anexate Notificarii, care, reprezinta prima etapa a procedurii. 

Ce este notificarea si ce efecte produce?

Notificarea adresata de imprumutat creditorului (institutiei de credit, institutiei financiare nebancare, cesionarului de creante) este primul pas al procedurii. 

De asemenea, este foarte important ca imprumutatul sa identifice cine este creditorul sau actual ( acest aspect se poate afla prin adresarea unei solicitari creditorului cunoscut in general institutia la care efectuati platile sau executrului judecatoresc, in situatia in care s-a declansat aceasta procedura).

Aceasta trebuie sa detalieze indeplinirea conditiilor de admisibilitate precum si motivul care determina imprumutatul sa adreseze creditorului aceasta solicitare. Este obligatoriu ca Notificarea să fie redactata si transmisă prin intermediul unui Avocat, Notar sau al unui Executor Judecatoresc. 

Ultimii doi ani de practica au aratat ca este necesar sa apelati la un avocat pentru redactarea notificării. Este indicat ca aceasta să fie transmisă crditoarei prin agentul procedural al unui executor judecătoresc sau prin scrisoare cu conținut declarat și confirmare de primire. În acest fel veți avea certitudinea dar și dovada datei la care Creditorul a primit notificarea, dată de la care se suspendă orice drept de urmărire al creditorului.

Prin Notificare trebuie stabilite două date de convocare a creditorului pentru semnarea actului translativ de proprietate, date ce nu pot fi stabilite mai devreme de 30 de zile libere (adică calendaristice). Aceste date trebuie prevăzute în conținutul notificării (!!!). Asigurati-va ca notarul este de acord sa va acorde asistenta necesara si ca este disponibil la acele date.

De la data la care creditorul primește Notificarea se suspendă orice plată către acesta și/sau orice acțiune demarată de către acesta pentru recuperarea creanțelor. Pe parcursul procedurii platile se suspenda de drept.

In perioada dintre transmiterea notificarii si datele de convocare pot avea loc discutii intre cele doua parti pentru a ajunge la un acord (negociere).

Ce urmează după transmiterea Notificării?

Creditorul are dreptul să conteste procedura de dare în plată, în termen de 10 zile calendaristice de la data primirii acesteia. In general se contesta neindeplinirea conditiilor de admisibilitate prevazute de Legea 77/2016 (in special cele prevazute de art. 4) precum si neindeplinirea conditiilor impreviziunii conform Deciziei interpretative a CCR nr. 623/2016 si urmatoarele.

Judecata contestatiei creditorului implica un adevarat proces in fata instantei de judecata care, devine astfel investita sa hotarasca daca indepliniti conditiile si in caz afirmativ sa dispuna incetarea sau adaptarea contractului de credit. Procesul se desfasoara la judecatoria unde aveti domiciliul.

Solutiile instantei de judecata

 Ca efect al Deciziilor CCR, in cadrul tuturor procedurilor prevazute de legea 77/2016, judecatorul, daca constata indeplinite toate conditiile de admisibilitate (art.4 si impreviziunea) poate dispune adaptarea sau incetarea contractului.

Adaptarea contractului de credit presupune ca acesta va continua sa existe insa se va stabili o alta modalitate de calcul a ratei (e.g. stabilizarea cursului valutar la un nivel inferior de cel actual, diminuarea ratei de dobanda, conversia in lei a creditului, etc).

Incetarea contractului presupune ca veti preda imobilul catre creditor si vor fi stinse toate datoriile legate de acest credit.

In cazul celor executati silit (cu imobil executat sau nu) se pot aplica ambele solutii, de la caz la caz.

In general, cei care acceseaza aceasta lege, detin credite in valuta a caror rambursare a devenit dificila. Cei creditati in moneda Franc Elvetian spre exemplu, apeleaza la aceasta lege pentru a obtine o rata mai mica dar si o obligatie totala mai mica, prin intermediul unei reechilibrari a contractului, solutie ce poate fi pronuntata de instanta de judecata.

= Ce se întâmplă dacă creditorul nu contestă dar nici nu se prezintă pentru a lua în plată? =

Dacă creditorul nici nu contesta notificarea, nici nu se prezintă pentru a lua în plată imobilul, atunci titularii notificării de dare în plată trebuie să se adreseze judecătoriei în a cărei rază își au domiciliul pentru a solicita acesteia din urmă, pronunțarea unei hotărâri de adaptare sau de incetare a Contractului de credit. 

= Cum se aplică legea celor a căror ipotecă a fost deja executată (vândută la licitație) ? =

Cei aflați în această situație, vor urma aceeasi pasi ca si mai sus, cu o singura exceptie, si anume aceea ca prin notificare acestia nu vor convoca creditoarea la notar ci vor solicita creditoarei stingerea pe cale amiabila a creantei intr-un termen rezonabil (30 de zile). Daca creditoarea nu accepta solicitarea, atunci fie va contesta, fie va sta in pasivitate, in aceasta din urma situatie imprumutatul putandu-se adresa instantei judecatoresti.

Se aplică exact aceleși condiții de admisibilitate ca cele descrise mai sus în prezentul material. Chiar dacă imobilul a fost valorificat de creditor, se aplică aceleași criterii cu referire la scopul creditului, calitatea de consumator, tipul imobilului ipotecat, etc.

Ca și o condiție suplimentară, cel care inițiază acest demers trebuie să fie în procedură de executare silita la data intierii demersului.

= Alte observații= 

- Dacă contractul de credit este garantat cu 2 sau mai multe imobile atunci se vor da în plată ambele imobile.

- Dacă există două contracte de credit garantate cu același imobil, în favoarea aceluiași creditor, se vor include în notificare ambele contracte de credit și ambele ipoteci. 

- Acțiunea consumatorului în instanță este scutită de taxa de timbru.