LA CE SE REFERA LEGEA?
Darea în plată sau stingerea tuturor creanțelor înregistrate în temeiul contractului de credit, prin transferul dreptului de proprietate asupra imobilului ipotecat către creditor, este un drept al consumatorului acordată prin Legea nr. 77 din 28.04.2016.
Legea a intrat in vigoare in anul 2016 si a suferit o serie de modificari prin interpretarile date de Curtea Constitutionala a Romaniei precum si interventii legislative, CARE AU INTRODUS IN DINAMICA DARII IN PLATA POSIBILITATEA REECHILIBRARII CONTRACTULUI.
La aceasta data, ca urmare a modificarii intervenite prin Legea 52/2020, legea devine un instrument de reechilibrare a contractului de credit (de adaptare a obligatiilor de plata), solutie ce va fi prioritara solutiei darii in plata a imobilului ipotecat.
CE INSEAMNA IN CONCRET REECHILIBRAREA CONTRACTULUI?
Pentru a intelege ce inseamna o solutie de reechilibrare va invit sa cititi acest ARTICOL:
http://bsav.ro/in-practica-adaptarea-contractului-de-credit-prin-legea-darii-in-plata/
FOARTE IMPORTANT!!! REECHILIBRAREA CONTRACTULUI ARE LOC PENTRU VIITOR SI NU PRESUPUNE RESTITUIREA SUMELOR DE BANI DIN TRECUT!!!!
CINE BENEFICIAZA?
CONSUMATORII PERSOANE FIZICE CARE:
- Au incheiat un contract de credit garantat cu ipoteca (credit ipotecar sau credit de nevoi personale garantat cu ipoteca, a carui valoarea nu depasea 250.000 de EUR la data contractarii acestuia
*VALOAREA INITIALA se calculeaza la cursul BNR din data acordării. Pentru a afla plafonul la care vă incadrați accesați www.cursbnr.ro și transformați suma creditului pus la dispoziție de către bancă în valută EURO la cursul din data semnării contractului de credit
- Au incheiat contractul de credit cu scopul de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja sau reabilita un imobil cu destinația de locuință sau indiferent de scopul pentru care a fost contractat, este garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.
*** NU SE INCADREAZA: Contractele de credit garantate cu teren/terenuri pe care nu se afla construcții avand destinatia de locuinta ( dacă la data notificării pe teren există o construcție cu destinație de locuință atunci se va putea accesa legea și pentru acest tip de bunuri), Contractele de credit garantate cu spații comerciale sau industriale, contractele de credit garantate cu bunuri mobile (echipamente, utilaje, autoturisme), Contractele de credit de nevoi personale fără garanție ipotecara
- NU AU FOST CONDAMNATI DEFINITIV pentru o infractiune în legătură cu creditul (fraudă bancară).
- SE AFLA IN STARE DE IMPREVIZIUNE CONTRACTUALA
Legea prevede doua situatii de IMPREVIZIUNE:
- CURSUL VALUTAR A CRESCUT CU PESTE 52,6 PROCENTE DE LA DATA ACORDARII CREDITULUI SI PANA LA DATA TRANSMITERII NOTIFICARII
SAU
- DOBANDA VARIABILA A CRESCUT IN ASA FEL INCAT A PRODUS O CRESTERE CU PESTE 50 DE PROCENTE A OBLIGATIEI DE PLATA LUNARE
*Cazul de impreviziune trebuie sa se mentina pe o perioada de minim 6 luni anterior transmiterii notificarii
Pe langa aceste criterii, legea mai prevede o situatie pentru cei executati silit al caror imobil a fost valorificat, despre care puteti citi mai jos in subcapitolul dedicat.
CE ESTE NOTIFICAREA SI CE EFECTE PRODUCE?
Notificarea adresata de imprumutat creditorului (institutiei de credit, institutiei financiare nebancare, cesionarului de creante) este primul pas al procedurii.
ATENTIE! NOTIFICAREA ESTE INDIVIDUALA! NU SE FAC PROCESE COLECTIVE PE DAREA IN PLATA!
Este foarte important ca imprumutatul sa identifice cine este creditorul sau actual ( acest aspect se poate afla prin adresarea unei solicitari creditorului cunoscut in general institutia la care efectuati platile sau executrului judecatoresc, in situatia in care s-a declansat aceasta procedura).
In NOTIFICARE SE VOR DETALIA indeplinirea conditiilor de admisibilitate precum si motivul care determina imprumutatul sa adreseze creditorului aceasta solicitare.
Este OBLIGATORIU ca Notificarea să fie redactata si transmisă prin intermediul unui Avocat, Notar sau al unui Executor Judecatoresc.
Ultimii doi ani de practica au aratat ca este necesar sa apelati la un avocat pentru redactarea notificării. Este indicat ca aceasta să fie transmisă crditoarei prin agentul procedural al unui executor judecătoresc sau prin scrisoare cu conținut declarat și confirmare de primire. În acest fel veți avea certitudinea dar și dovada datei la care Creditorul a primit notificarea, dată de la care se suspendă orice drept de urmărire al creditorulu PRECUM SI ORICE PLATA IN TEMEIUL CONTRACTULUI DE CREDIT.
IN CADRUL NOTIFICARII SE VA SOLICITA SI O SOLUTIE DE REECHILIBRARE A CONTRACTULUI DE CREDIT.
Prin Notificare trebuie stabilite de asemenea si două date de convocare a creditorului pentru semnarea actului translativ de proprietate, date ce nu pot fi stabilite mai devreme de 30 de zile libere (adică calendaristice) si nici mai tarziu de 90 de zile libere. Aceste date trebuie prevăzute în conținutul notificării (!!!).
De la data la care creditorul primește Notificarea se suspendă orice plată către acesta și/sau orice acțiune demarată de către acesta pentru recuperarea creanțelor. Pe parcursul procedurii platile se suspenda de drept.
In perioada dintre transmiterea notificarii si datele de convocare VOR avea loc discutii intre cele doua parti pentru a ajunge la un acord (negociere).
MODIFICAREA LEGII PREVEDE CA REECHILIBRAREA CONTRACTULUI ESTE O MASURA PRIORITARA, CEEA CE INSEAMNA CA SE VA ACORDA O IMPORTANTA MAI MARE CONTINUARII CONTRACTULUI IN CONDITII ECHITABILE SI NEGOCIATE DECAT SOLUTIEI INCETARII ACESTUIA.
FOARTE IMPORTANT!!!!!!!!!
IN SITUATIA IN CARE, CREDITORUL NU CONTESTA NOTIFICAREA DAR NICI NU SE AJUNGE LA O SOLUTIE DE REECHILIBRARE A CONTRACTULUI, NEPREZENTAREA DVS LA NOTAR SEMNIFICA RENUNTAREA LA NOTIFICAREA DE DARE IN PLATA SI VETI FI READUS IN SITUATIA ANTERIOARA CU OBLIGATIA DE A PLATI RATELE/SUMELE DATORATE IN CELE 90 DE ZILE SCURSE DE LA DATA TRANSMITERII NOTIFICARII.
CU ALTE CUVINTE, NU SUNTETI OBLIGATI SA DATI IMOBILUL IN PLATA LA NOTAR DACA NU DORITI ACEST LUCRU.
CE URMEAZA DUPA TRANSMITEREA NOTIFICARII?
Creditorul are dreptul să conteste procedura de dare în plată, în termen de 10 zile calendaristice de la data primirii acesteia. In general se contesta neindeplinirea conditiilor de admisibilitate prevazute de Legea 77/2016 (in special cele prevazute de art. 4) precum si neindeplinirea CONDITIEI IMPREVIZIUNII.
DIFERENTA INTRE FORMA ACTUALA SI CEA ANTERIOARA A LEGII ESTE ACEEA CA, DE ACEASTA DATA, CREDITORUL ESTE CEL CARE TREBUIE SA DOVEDEASCA NEINDEPLINIREA CONDITIILOR DE ADMISIBILITATE.
FOARTE IMPORTANT: Prin Decizia 415/2018 a Curtii Constitutionale a Romaniei s-a decis ca veniturile sau patrimonial debitorului nu prezinta relevanta in analiza dezechilibrului contractual.
Judecarea contestatiei creditorului implica un adevarat proces in fata instantei de judecata care, devine astfel investita sa hotarasca daca indepliniti conditiile si in caz afirmativ sa REECHILIBRAREA SAU INCETAREA Contractului de credit (INCETAREA VA AVEA LOC DOAR IN SITUATIA IMPOSIBILITATII VADITE DE CONTINUARE A ACESTUIA). Procesul se desfasoara la judecatoria unde aveti domiciliul.
SOLUTIILE CE SE POT PRONUNTA IN INSTANTA
Ca efect al Deciziilor CCR, in cadrul tuturor procedurilor prevazute de legea 77/2016, judecatorul, daca constata indeplinite toate conditiile de admisibilitate (art.4 si impreviziunea) poate dispune adaptarea sau incetarea contractului.
Adaptarea contractului de credit presupune ca acesta va continua sa existe insa se va stabili o alta modalitate de calcul a ratei (e.g. stabilizarea cursului valutar la un nivel inferior de cel actual, diminuarea ratei de dobanda, conversia in lei a creditului, etc).
Incetarea contractului presupune ca veti preda imobilul catre creditor si vor fi stinse toate datoriile legate de acest credit.
In cazul celor executati silit (cu imobil executat sau nu) se pot aplica ambele solutii, de la caz la caz.
In general, cei care acceseaza aceasta lege, detin credite in valuta a caror rambursare a devenit EXTREM DE DIFICILA. Cei creditati in moneda Franc Elvetian spre exemplu, apeleaza la aceasta lege pentru a obtine o rata mai mica dar si o obligatie totala mai mica, prin intermediul unei reechilibrari a contractului, solutie ce poate fi oferita de creditor sau pronuntata de instanta de judecata.
CE SE INTAMPLA DACA CREDITORUL NU CONTESTA DAR NICI NU SE PREZINTA PENTRU A LUA IN PLATA IMOBILUL?
Dacă creditorul nici nu contesta notificarea, nici nu se prezintă pentru a lua în plată imobilul, atunci titularii notificării de dare în plată trebuie să se adreseze judecătoriei în a cărei rază își au domiciliul pentru a solicita acesteia din urmă, pronunțarea unei hotărâri de adaptare sau de incetare a Contractului de credit.
CUM SE APLICA LEGEA CELOR A CAROR IMOBIL A FOST DEJA EXECUTAT (VANDUT LA LICITATIE)
Cei aflați în această situație, vor urma aceeasi pasi ca si mai sus, cu o singura exceptie, si anume aceea ca prin notificare acestia nu vor convoca creditoarea la notar ci vor solicita creditoarei stingerea pe cale amiabila a creantei intr-un termen rezonabil (de max 90 de zile).
Daca creditoarea nu accepta solicitarea, atunci fie va contesta, fie va sta in pasivitate, in aceasta din urma situatie imprumutatul putandu-se adresa instantei judecatoresti.
Se aplică exact aceleși condiții de admisibilitate ca cele descrise mai sus în prezentul material. Chiar dacă imobilul a fost valorificat de creditor, se aplică aceleași criterii cu referire la scopul creditului, calitatea de consumator, tipul imobilului ipotecat, etc.
Ca și o condiție suplimentară, cel care inițiază acest demers trebuie să fie în procedură de executare silita la data intierii demersului.
CONFORM ULTIMEI MODIFICARI, SE CONSIDERA CA UN DEBITOR IN EXECUTARE SILITA AL CARUI IMOBIL A FOST VALORIFICAT ESTE IN STARE DE IMPREVIZIUNE DACA DEBITORUL ESTE IN CONTINUARE EXECUTAT SILIT, PRIN POPRIRE SAU ALTE FORME DE EXECUTARE SILITA, PENTRU DATORIA INITIALA SI PENTRU ACCESORIILE ACESTEIA, NEACOPERITE PRIN EXECUTAREA SILITA A IMOBILULUI IPOTECAT.
CE TREBUIE SA FAC INAINTE DE A INCEPE?
Inainte de a incepe procedura darii in plata trebuie obtinute o serie de documente care atesta atat situatia contractului dvs cat si situatia dvs personala.
Documentele de mai jos sunt necesare din primul moment (lista este exemplificativa):
– Documentatia contractuala: Contract de credit, Acte aditionale (daca exista), Contract de ipoteca, Contract de fideijusiune (daca exista)
DESI SARCINA PROBEI APARTINE CREDITOAREI, AVAND IN VEDERE EXPERIENTA NOASTRA EXTINSA IN ACEST TIP DE PROCES, CABINETUL NOSTRU VA SOLICITA PENTRU REDACTAREA SI INSTRUMENTAREA CAZULUI PREZENTAREA DOCUMENTELOR DE MAI JOS:
– Documentatia imobilului dat in plata: Contract de vanzare-cumparare/Titlul de proprietate al imobilului, Documentatia cadastrala, Extras de Carte Funciara, Certificat emis de Registrul Comerțului cu privire la existenta/inexistenta unor sedii de firma inegistrate la adresa, Adeverinta de la Asociatia de Proprietari care atesta destinatia de locuinta a imobilului, Certificat de atestare fiscala, Polita de asigurare a imobilului
-– Situatia contractului: Grafic de rambursare initial, Grafic de rambursare actualizat, Grafice de rambursare emise pe perioada derularii contractului, istoric evolutie dobanda contractuala in situatia in care aceasta a suferit majorari, notificari, corespondente cu banca (e-mail/cereri de negociere/notificari intarzieri la plata/cesiuni, etc)
RECOMANDAM ANEXAREA ACESTOR DOCUMENTE NOTIFICARII DE DARE IN PLATA, care, reprezinta prima etapa a procedurii.
IN ATENTIA CELOR CARE AU AVUT DEJA PROCESE PE DAREA IN PLATA SI LE-AU PIERDUT
DE PRINCIPIU, ACESTIA POT ADRESA O NOTIFICARE DE DARE IN PLATA PE NOUA LEGE, ASTFEL MODIFICATA. INSA, AVAND IN VEDERE SPECIFICUL FIECARUI CAZ, RESPECTIV A HOTARARII PRIMITE, RECOMANDAREA NOASTRA ESTE ACEEA DE A SOLICITA SFATUL UNUI SPECIALIST CARE SA ANALIZEZE CAZUL ANTERIOR, INAINTE DE A TRANSMITE O ATARE NOTIFICARE.