Vânzarea la licitație publică a bunurilor imobile

Executarea silită este modalitatea prin care creditorul îl constrânge  pe debitorul său să își îndeplinească în mod silit obligațiile, care nu au fost executate de bună voie.

După ce a fost încuviințată începerea executării silite, executorul judecătoresc comunică debitorului o copie de pe încheierea instanței, a titlului executoriu și o somație, prin care i se pune în vedere să își îndeplinească obligația de îndată.

Declanșarea procedurii de vânzare a bunurilor imobile are loc după scurgerea unui termen de 15 zile de la comunicarea anterior menționată.

Conform art. 836 Cod Proc. Civ. executorul judecătoresc trebuie să stabilească de îndată valoarea imobilului raportându-se la prețul mediu de pe piață din localitatea respectivă.

De reținut că, valoarea imobilului este redusă considerabil de existența altor drepturi reale sau sarcini ce grevează bunul ori de existența unui drept de preferință în folosul altui creditor.

În situația în care executorul judecătoresc nu poate stabili valoarea imobilului sau atunci când părțile solicită în mod expres acest lucru,  executorul va numi un expert care să stabilească valoarea de circulație a bunului. Apreciem că termenul în care poate fi solicitată numirea unui expert este de 15 zile de la comunicarea încheierii prin care s-a stabilit valoarea de circulație a imobilului.

Prețul imobilului se stabilește de către executor/expert pe baza informațiilor disponibile și va fi prețul de pornire al licitației.

Dacă la primul termen stabilit pentru licitație bunul nu este valorificat, vânzarea se amână pentru un alt termen, de cel mult 30 de zile, la care licitația va începe de la prețul de 75% din prețul inițial.

În situația în care nici la a 2 a licitație imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, se va stabili un nou termen, pentru care prețul va începe de la 50% din prețul de pornire al primei licitații.

ATENȚIE!!! Conform art. 846 alin.9 Cod. Proc. Civ, dacă nu se obține acest preț și există cel puțin 2 licitatori, bunul va fi vândut, la acest termen, la cel mai mare preț oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanței ori a garanției. În cazul în care se prezintă o singură persoană la licitație aceasta va datora prețul de pornire al licitației (50%).

Ce înseamnă totuși „cel mai mare preț oferit”, având în vedere că nu există o limită inferioară prevăzută de legiuitor. Este de necontestat faptul că bunurile dobândite în cadrul executării silite au prețuri mult mai avantajoase, totuși, apreciem că această procedura de adjudecare a bunurilor nu poate exclude toate regulile aplicabile vânzării.

Prin urmare, se pune problema dacă instanța investită cu verificarea legalității vânzării prin licitație publică a unui imobil este obligată să verifice dacă prețul este fictiv sau derizoriu în raport de prevederile art. 1660 și 1665 C. Civ., în special atunci când la cel de-al treilea termen al licitației sunt prezenți doi licitatori și ar exista indiciile unei fraude.

Apreciem că dacă motivul contestației la executare constă în nelegalitatea actelor de executare decurgând din existenta unei înțelegeri între licitatori de natură a denatura prețul de adjudecare, atunci instanța de executare este obligată să procedeze la analiza acestuia și, în măsura în care este găsit întemeiat, să admită contestația la executare, cu consecința aplicării sancțiunii nulității actelor de executor. De sine stătător, caracterul derizoriu al prețului de adjudecare, în lipsa constatării existenței înțelegerii mai sus menționate, nu obligă instanța de executare la o atare analiză sau soluție.

 

 Aveti nevoie de informatii suplimentare?

Contacteaza-ne la: